Западно-Сибирская
Правовая Палата

Опыт Репутация Синергия

625002, г. Тюмень, ул. Свердлова, д.5, корп.2, офис 306

Союз Западно-Сибирская Правовая Палата

Западно-Сибирская
Правовая Палата

Опыт Репутация Синергия

625002, г. Тюмень, ул. Свердлова, д.5, корп.2, офис 306

625002, г. Тюмень, ул. Свердлова, д.5, корп.2, офис 306

Западно-Сибирская
Правовая Палата

Опыт Репутация Синергия

1. ДЛЯ АРЕНДАТОРА

1.1. ДЛЯ АРЕНДАТОРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ (МУНИЦИПАЛЬНОЙ) СОБСТВЕННОСТИ

2. ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ

3. ПРИМЕНЕНИЕ СПЕЦИАЛЬНЫХ МЕР ЗА НЕОПЛАТУ

4. КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕГОВОРНЫЙ ПРОЦЕСС

Прошел месяц, как приостановлена деятельность многих предприятий и введен режим самоизоляции. В общении с клиентами, в чатах предпринимателей, в соцсетях, – мы видим множество возникающих юридических вопросов. Один из самых актуальных вопросов бизнеса – как быть с арендными отношениями.

Цель настоящей статьи – дать конкретные юридические рекомендации для бизнеса, разрешить самые больные юридические вопросы. Что в такой ситуации могут сделать арендаторы? Просить или требовать? Как реагировать арендодателям? Что будет с арендой после снятия ограничений?

Сразу предлагаем обратить внимание на следующее:

1) Худшая стратегия для предпринимателя – ничего не делать. Переживать и надеяться, что все само собой разрешится. Нет! От Ваших активных действий зависит сохранение бизнеса и скорейший выход из кризиса.

2) Неверно полагать, что сейчас можно просто договориться об отсрочке или снижении аренды на 2 месяца, а потом все будет, как раньше. Напротив - разумно урегулировать договорные отношения на будущее (как будет погашаться долг по отсрочке, возврат в прежние объемы пользования помещением и т.д.).

3) Прежде чем принимать меры, нужно провести «инвентаризацию» сложившейся ситуации. Вы не можете больше работать или частично можете (например, кухня ресторана продолжает работать на доставку)? Почему оказались ограничены? Из-за запрета деятельности или из-за действий арендодателя (просто закрыл торговый или офисный центр, в т.ч. для тех, чья деятельность разрешена)?

Исходя из ответов на эти вопросы формируются конкретные варианты действий.

4) Понять и принять - в любом случае потребуется переписываться с контрагентом, договариваться. Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.

5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.

Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.

 1. ДЛЯ АРЕНДАТОРА

При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:

 1.1. Отсрочку

  • Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
  • Общие основания:

Статья 451 Гражданского кодекса РФ - существенное изменение обстоятельств - основание для изменения договора (в части срока внесения платы).

НО: суды обычно указывают, что финансовый кризис, ухудшение фин.состояния – не существенное обстоятельство, а предпринимательский риск.

  • Льготные основания:

Арендаторам, входящим в перечень наиболее пострадавших сфер экономики (постановления Правительства от 03.04.2020 № 434, от 10.04.2020 №479, от 18.04.2020 №540), согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ в течение 30 дней со дня обращения обязаны дать отсрочку.

Согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется на следующих условиях:

- отсрочку в размере всей арендной платы арендодатель должен предоставить только на период действия режима повышенной готовности;

- когда действие особого режима закончится, арендатор может рассчитывать на отсрочку только половины суммы арендной платы, сроком до 1 октября 2020 года;

- задолженность, образовавшаяся за период отсрочки, погашается с 1 января 2021 года до 2023 года равными платежами, не более половины ежемесячной арендной платы по договору, не чаще одного раза в месяц.

Примечание: отсрочка не распространяется на платежи за коммунальные услуги, которые арендатор должен вносить в обычном порядке.

 

1.2. Снижения платежей либо уменьшения площадей

  • Когда применяется: деятельность прекращена полностью или частично; из-за пандемии используется часть помещений.

В обоих случаях арендодатель не обязан соглашаться на снижение/уменьшение площадей, расчет только на его лояльность.

  • Общие основания (льготных нет):

- статья 451 Гражданского кодекса РФ - существенное изменение обстоятельств - основание для изменения договора (в части размеры платы);

- пункты 3, 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ - изменение используемой площади – основание для изменения платы.

  • Дополнительное основание: пунктом 1 Постановления Правительства №439 от 03.04.2020 арендодателям рекомендовано уменьшать плату с учетом фактического неосуществления деятельности арендаторами, а также с учетом нерабочих дней

Примечание: исходя из сегодняшней практики, в среднем уменьшают платеж на 30-50%. Разумно в дополнительном соглашении об уменьшении платежа предусмотреть переходный период – постепенное увеличение оплаты после снятия ограничительных мер.

 1.3. Приостановления договора / обязательства

Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?

Да, запрещен Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением

Арендатор может просить приостановить действие договора. Закон прямо не предусматривает основания приостановления договора – это возможно только по соглашению сторон. Примерным основанием может явиться статья 328 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, в случае непредоставления помещения в пользование, арендатор вправе приостановить оплату. Статья применяется с оговоркой: помещение не предоставляется в пользование не по воле собственника, а из-за законных ограничений.

 

Арендатор может заявить о приостановлении оплаты (и перестать платить) и потребовать исполнения договора – предоставления возможности пользоваться объектом аренды.

Основание: статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства).

Поскольку арендодатель не обеспечивает право арендатора пользоваться помещением, он теряет право на получение арендной платы, о чем указал Верховный суд РФ в определении от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735.

 

1.4. Расторжения договора

Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?

Да, запрещен Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением

Два варианта действий:

А) Просить расторжения договора.

Основания (применяются совокупно):

- статьи 416, 417 Гражданского кодекса РФ (невозможность исполнения обязательств, если она вызвана актом органа власти или иным обстоятельством, за которое стороны не отвечают);

- статья 451 Гражданского кодекса РФ - существенное изменение обстоятельств (существенность – это когда условия изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен).

Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд.

Примечание: сами по себе «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для прекращения аренды.

Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора - только если право отказаться указано в договоре аренды.

Два варианта действий:

А) Просить расторжения договора.

Основание - статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).

Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд по пункту 1 статьи 620 (арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию), подпункту 1 пункта 2 статьи 450 (существенное нарушение договора) Гражданского кодекса РФ.

Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора - только если право отказаться указано в договоре аренды.

 

1.1. ДЛЯ АРЕНДАТОРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ (МУНИЦИПАЛЬНОЙ) СОБСТВЕННОСТИ

Действия зависят от того, кто собственник имущества:

Российская Федерация

- для субъектов малого и среднего предпринимательства на период апрель - июнь 2020 предоставляется отсрочка максимум до 31.12.2021

- для организаций, которые включены в перечень пострадавших отраслей, - освобождение от уплаты на период апрель - июнь 2020

-отсрочка / арендные каникулы предоставляются в заявительном порядке: необходимо подать заявление в территориальное управление Росимущества, заключить дополнительное соглашение

- основание - Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р

- отказ в отсрочке может быть обжалован в Главное управление Росимущества либо в суд

Тюменская область

- с 01.03.2020 по 30.04.2020 - аренда не взимается;

- с 01.05.2020 по 31.12.2020 - предоставляется отсрочка.

- указанные льготы предоставляются автоматически, дополнительное соглашение к договорам не заключается;

- основание - постановление правительства Тюменской области от 17.04.2020 № 210-п, распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р;

Перечисленное распространяется не только на аренду, но и на оперативное управление.

город Тюмень

Согласно решению Тюменской городской думы № 211 от 26.03.2020 для субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих статус социального предприятия, снижен коэффициент рыночной стоимости до 0,2.

Тюменский район и другие муниципальные образования могут устанавливать аналогичные льготы – можно найти на сайтах образований.

 

2. ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Если арендатор требует:

2.1. Отсрочку

-                     просите подробного обоснования отсрочки, расчетов снижения прибыли у арендатора;

-                     в обязательном порядке отсрочка предоставляется только арендаторам из перечня наиболее пострадавших отраслей, а в остальных случаях – на ваше усмотрение, но если поступаете явно несправедливо, нарушаете баланс интересов, существует риск проигрыша в суде, если арендатор подаст иск;

-                     отказ в отсрочке должен быть мотивированным;

-                     если в аренду включены коммунальные расходы, то отсрочка на них не распространяется (по общему правилу).

 

2.2. Снижения платежей либо уменьшения площади

Те же рекомендации. Вопрос о снижении встает только по инициативе арендатора, обязанность уменьшить платеж отсутствует. Требуйте подробного обоснования и расчета снижения платы – действительно ли у арендатора упала прибыль?

В бизнес среде активно используется система open book:

- собственники помещений раскрывают реальные затраты на эксплуатацию объекта (коммунальные расходы, кредитные обязательства) - эту сумму в любом случае компенсирует арендатор;

- арендатор показывает динамику своей выручки, от которой зависит размер скидки.

Пример из практики: продуктовые точки на Даниловском рынке в Москве перешли на доставку своей продукции. Руководство рынка изменило условия оплаты таким образом: вместо фиксированной платы установило процент от выручки.

 

2.3. Приостановления договора / обязательства

-                     предложить более выгодную для альтернативу, например, снижение платы (очевидно, что хоть частичная плата лучше пустующего помещения);

-                     контраргумент – в помещении осталось имущество, значит, арендатор продолжает использовать помещения, договор приостановить невозможно;

-                     приостановление разумно для арендодателя, когда арендатор больше не может платить, а нового найти трудно или невозможно.

 

2.4. Если арендатор не платит, не выходит на связь, либо сохранение договора невозможно, арендодатель не согласен на условия арендатора, то собственник вправе:

2.4.1. Потребовать досрочного внесения платы, неустойку

Согласно части 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

2.4.2. Только после требования об оплате долга и при отсутствии реакции на требование либо отсутствия оплаты:

А) Потребовать расторжения договора.

Основание - статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).

Если арендатор не согласен расторгать – подать иск в суд по подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (существенное нарушение договора).

Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора - только если право отказаться указано в договоре аренды.

 

3. ПРИМЕНЕНИЕ СПЕЦИАЛЬНЫХ МЕР ЗА НЕОПЛАТУ

Вопрос: если арендатор не платит (платит с просрочкой), можно ли применить меры обеспечения обязательств – неустойку, штраф, удержать имущество, забрать обеспечительный платеж?

Ответ в защиту арендатора

При применении перечисленных мер к тому, кто нарушил обязательства, учитывается наличие вины в нарушении договора. Сегодня можно говорить о фактической невозможности исполнения договора по причине введенных государством ограничений. Согласно статьям 416, 417 Гражданского кодекса РФ невозможность исполнения обязанности – это основание для ее прекращения.

Кроме того, некоторые специалисты предлагают по аналогии применить «закон о кредитных каникулах» (Федеральный закон от 03.04.2020 № 106-ФЗ), согласно которому, ряд мер обеспечения обязательств запрещен в отношении заемщика, подтвердившего невозможность исполнения кредитного договора: нельзя обращать взыскание на залог, нельзя предъявлять требования к поручителю.

 

Ответ в защиту арендодателя

Формально все основания для того, чтобы забрать обеспечительный платеж, взыскать неустойку, штраф, удержать имущество, - есть.

Однако нужно учитывать обстановку нарушения договора – пандемия, серьезные государственные ограничения. Если арендатор обжалует применение указанных мер в суд, правосудие может встать на его сторону, расценив действия собственника как неоправданные, «кровожадные».

Более-менее «спокойно» можно применить меры обеспечения обязательств, если арендатор повел себя неадекватно, недобросовестно – исчез, не выходит на связь, не платит и не объясняет, почему.

 

 4. КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ПЕРЕГОВОРНЫЙ ПРОЦЕСС

 Все письма – максимально подробные, с цифрами, расчетами снижения прибыли, доказательствами, чеками. Помогите контрагенту войти в ваше положение, докажите существенное изменение обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса РФ);

  • Переписка - по Почте России либо способом, установленным договором (электронная почта), либо иным с обязательной фиксацией обратной связи;
  • Результаты переговоров фиксировать письменно («по итогам переговоров 24.04.2020, с учетом отказа по причине … дополнительно поясняем / предлагаем…») – может помешать контрагенту в будущем отказаться от своих слов, расторгнуть договоренности;
  • Если договорились снизить/отсрочить плату либо приостановить действие договора / уменьшить площади пользования – подписать дополнительное соглашение;
  • Дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды подлежит регистрации – обязательно попытаться зарегистрировать (МФЦ работают по записи, либо направить Почтой России (если подписи заверены нотариально), либо направить электронно (если есть ЭЦП).

 В заключение мы, юристы, призываем предпринимателей к компромиссу и обоюдным договоренностям; пандемия - это общая беда, мы все представители бизнеса и сможем спасти предприятия сообща, вместе. Пандемия уходит - отношения остаются, как остается и понимание, – кто и как себя проявил в кризис.

Желаем всем успешных переговоров, заботы друг о друге и, конечно, здоровья!

 Примечание. Для учета специфики Вашей ситуации и выработки наиболее подходящих решений необходимо обратиться за консультацией. Настоящая статья носит информационный, образовательный характер и не является юридической консультацией. Каждая ситуация конкретных отношений индивидуальна, необходимо учитывать условия договоров.

Источник: https://aspect-m.com/

Оригинал статьи по ссылке

1. ДЛЯ АРЕНДАТОРА

1.1. ДЛЯ АРЕНДАТОРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ (МУНИЦИПАЛЬНОЙ) СОБСТВЕННОСТИ

2. ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ

3. ПРИМЕНЕНИЕ СПЕЦИАЛЬНЫХ МЕР ЗА НЕОПЛАТУ

4. КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕГОВОРНЫЙ ПРОЦЕСС

Прошел месяц, как приостановлена деятельность многих предприятий и введен режим самоизоляции. В общении с клиентами, в чатах предпринимателей, в соцсетях, – мы видим множество возникающих юридических вопросов. Один из самых актуальных вопросов бизнеса – как быть с арендными отношениями.

Цель настоящей статьи – дать конкретные юридические рекомендации для бизнеса, разрешить самые больные юридические вопросы. Что в такой ситуации могут сделать арендаторы? Просить или требовать? Как реагировать арендодателям? Что будет с арендой после снятия ограничений?

Сразу предлагаем обратить внимание на следующее:

1) Худшая стратегия для предпринимателя – ничего не делать. Переживать и надеяться, что все само собой разрешится. Нет! От Ваших активных действий зависит сохранение бизнеса и скорейший выход из кризиса.

2) Неверно полагать, что сейчас можно просто договориться об отсрочке или снижении аренды на 2 месяца, а потом все будет, как раньше. Напротив - разумно урегулировать договорные отношения на будущее (как будет погашаться долг по отсрочке, возврат в прежние объемы пользования помещением и т.д.).

3) Прежде чем принимать меры, нужно провести «инвентаризацию» сложившейся ситуации. Вы не можете больше работать или частично можете (например, кухня ресторана продолжает работать на доставку)? Почему оказались ограничены? Из-за запрета деятельности или из-за действий арендодателя (просто закрыл торговый или офисный центр, в т.ч. для тех, чья деятельность разрешена)?

Исходя из ответов на эти вопросы формируются конкретные варианты действий.

4) Понять и принять - в любом случае потребуется переписываться с контрагентом, договариваться. Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.

5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.

Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.

 1. ДЛЯ АРЕНДАТОРА

При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:

 1.1. Отсрочку

  • Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
  • Общие основания:

Статья 451 Гражданского кодекса РФ - существенное изменение обстоятельств - основание для изменения договора (в части срока внесения платы).

НО: суды обычно указывают, что финансовый кризис, ухудшение фин.состояния – не существенное обстоятельство, а предпринимательский риск.

  • Льготные основания:

Арендаторам, входящим в перечень наиболее пострадавших сфер экономики (постановления Правительства от 03.04.2020 № 434, от 10.04.2020 №479, от 18.04.2020 №540), согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ в течение 30 дней со дня обращения обязаны дать отсрочку.

Согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется на следующих условиях:

- отсрочку в размере всей арендной платы арендодатель должен предоставить только на период действия режима повышенной готовности;

- когда действие особого режима закончится, арендатор может рассчитывать на отсрочку только половины суммы арендной платы, сроком до 1 октября 2020 года;

- задолженность, образовавшаяся за период отсрочки, погашается с 1 января 2021 года до 2023 года равными платежами, не более половины ежемесячной арендной платы по договору, не чаще одного раза в месяц.

Примечание: отсрочка не распространяется на платежи за коммунальные услуги, которые арендатор должен вносить в обычном порядке.

 

1.2. Снижения платежей либо уменьшения площадей

  • Когда применяется: деятельность прекращена полностью или частично; из-за пандемии используется часть помещений.

В обоих случаях арендодатель не обязан соглашаться на снижение/уменьшение площадей, расчет только на его лояльность.

  • Общие основания (льготных нет):

- статья 451 Гражданского кодекса РФ - существенное изменение обстоятельств - основание для изменения договора (в части размеры платы);

- пункты 3, 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ - изменение используемой площади – основание для изменения платы.

  • Дополнительное основание: пунктом 1 Постановления Правительства №439 от 03.04.2020 арендодателям рекомендовано уменьшать плату с учетом фактического неосуществления деятельности арендаторами, а также с учетом нерабочих дней

Примечание: исходя из сегодняшней практики, в среднем уменьшают платеж на 30-50%. Разумно в дополнительном соглашении об уменьшении платежа предусмотреть переходный период – постепенное увеличение оплаты после снятия ограничительных мер.

 1.3. Приостановления договора / обязательства

Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?

Да, запрещен Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением

Арендатор может просить приостановить действие договора. Закон прямо не предусматривает основания приостановления договора – это возможно только по соглашению сторон. Примерным основанием может явиться статья 328 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, в случае непредоставления помещения в пользование, арендатор вправе приостановить оплату. Статья применяется с оговоркой: помещение не предоставляется в пользование не по воле собственника, а из-за законных ограничений.

 

Арендатор может заявить о приостановлении оплаты (и перестать платить) и потребовать исполнения договора – предоставления возможности пользоваться объектом аренды.

Основание: статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства).

Поскольку арендодатель не обеспечивает право арендатора пользоваться помещением, он теряет право на получение арендной платы, о чем указал Верховный суд РФ в определении от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735.

 

1.4. Расторжения договора

Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?

Да, запрещен Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением

Два варианта действий:

А) Просить расторжения договора.

Основания (применяются совокупно):

- статьи 416, 417 Гражданского кодекса РФ (невозможность исполнения обязательств, если она вызвана актом органа власти или иным обстоятельством, за которое стороны не отвечают);

- статья 451 Гражданского кодекса РФ - существенное изменение обстоятельств (существенность – это когда условия изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен).

Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд.

Примечание: сами по себе «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для прекращения аренды.

Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора - только если право отказаться указано в договоре аренды.

Два варианта действий:

А) Просить расторжения договора.

Основание - статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).

Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд по пункту 1 статьи 620 (арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию), подпункту 1 пункта 2 статьи 450 (существенное нарушение договора) Гражданского кодекса РФ.

Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора - только если право отказаться указано в договоре аренды.

 

1.1. ДЛЯ АРЕНДАТОРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ (МУНИЦИПАЛЬНОЙ) СОБСТВЕННОСТИ

Действия зависят от того, кто собственник имущества:

Российская Федерация

- для субъектов малого и среднего предпринимательства на период апрель - июнь 2020 предоставляется отсрочка максимум до 31.12.2021

- для организаций, которые включены в перечень пострадавших отраслей, - освобождение от уплаты на период апрель - июнь 2020

-отсрочка / арендные каникулы предоставляются в заявительном порядке: необходимо подать заявление в территориальное управление Росимущества, заключить дополнительное соглашение

- основание - Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р

- отказ в отсрочке может быть обжалован в Главное управление Росимущества либо в суд

Тюменская область

- с 01.03.2020 по 30.04.2020 - аренда не взимается;

- с 01.05.2020 по 31.12.2020 - предоставляется отсрочка.

- указанные льготы предоставляются автоматически, дополнительное соглашение к договорам не заключается;

- основание - постановление правительства Тюменской области от 17.04.2020 № 210-п, распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р;

Перечисленное распространяется не только на аренду, но и на оперативное управление.

город Тюмень

Согласно решению Тюменской городской думы № 211 от 26.03.2020 для субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих статус социального предприятия, снижен коэффициент рыночной стоимости до 0,2.

Тюменский район и другие муниципальные образования могут устанавливать аналогичные льготы – можно найти на сайтах образований.

 

2. ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ

Если арендатор требует:

2.1. Отсрочку

-                     просите подробного обоснования отсрочки, расчетов снижения прибыли у арендатора;

-                     в обязательном порядке отсрочка предоставляется только арендаторам из перечня наиболее пострадавших отраслей, а в остальных случаях – на ваше усмотрение, но если поступаете явно несправедливо, нарушаете баланс интересов, существует риск проигрыша в суде, если арендатор подаст иск;

-                     отказ в отсрочке должен быть мотивированным;

-                     если в аренду включены коммунальные расходы, то отсрочка на них не распространяется (по общему правилу).

 

2.2. Снижения платежей либо уменьшения площади

Те же рекомендации. Вопрос о снижении встает только по инициативе арендатора, обязанность уменьшить платеж отсутствует. Требуйте подробного обоснования и расчета снижения платы – действительно ли у арендатора упала прибыль?

В бизнес среде активно используется система open book:

- собственники помещений раскрывают реальные затраты на эксплуатацию объекта (коммунальные расходы, кредитные обязательства) - эту сумму в любом случае компенсирует арендатор;

- арендатор показывает динамику своей выручки, от которой зависит размер скидки.

Пример из практики: продуктовые точки на Даниловском рынке в Москве перешли на доставку своей продукции. Руководство рынка изменило условия оплаты таким образом: вместо фиксированной платы установило процент от выручки.

 

2.3. Приостановления договора / обязательства

-                     предложить более выгодную для альтернативу, например, снижение платы (очевидно, что хоть частичная плата лучше пустующего помещения);

-                     контраргумент – в помещении осталось имущество, значит, арендатор продолжает использовать помещения, договор приостановить невозможно;

-                     приостановление разумно для арендодателя, когда арендатор больше не может платить, а нового найти трудно или невозможно.

 

2.4. Если арендатор не платит, не выходит на связь, либо сохранение договора невозможно, арендодатель не согласен на условия арендатора, то собственник вправе:

2.4.1. Потребовать досрочного внесения платы, неустойку

Согласно части 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.

2.4.2. Только после требования об оплате долга и при отсутствии реакции на требование либо отсутствия оплаты:

А) Потребовать расторжения договора.

Основание - статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).

Если арендатор не согласен расторгать – подать иск в суд по подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (существенное нарушение договора).

Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора - только если право отказаться указано в договоре аренды.

 

3. ПРИМЕНЕНИЕ СПЕЦИАЛЬНЫХ МЕР ЗА НЕОПЛАТУ

Вопрос: если арендатор не платит (платит с просрочкой), можно ли применить меры обеспечения обязательств – неустойку, штраф, удержать имущество, забрать обеспечительный платеж?

Ответ в защиту арендатора

При применении перечисленных мер к тому, кто нарушил обязательства, учитывается наличие вины в нарушении договора. Сегодня можно говорить о фактической невозможности исполнения договора по причине введенных государством ограничений. Согласно статьям 416, 417 Гражданского кодекса РФ невозможность исполнения обязанности – это основание для ее прекращения.

Кроме того, некоторые специалисты предлагают по аналогии применить «закон о кредитных каникулах» (Федеральный закон от 03.04.2020 № 106-ФЗ), согласно которому, ряд мер обеспечения обязательств запрещен в отношении заемщика, подтвердившего невозможность исполнения кредитного договора: нельзя обращать взыскание на залог, нельзя предъявлять требования к поручителю.

 

Ответ в защиту арендодателя

Формально все основания для того, чтобы забрать обеспечительный платеж, взыскать неустойку, штраф, удержать имущество, - есть.

Однако нужно учитывать обстановку нарушения договора – пандемия, серьезные государственные ограничения. Если арендатор обжалует применение указанных мер в суд, правосудие может встать на его сторону, расценив действия собственника как неоправданные, «кровожадные».

Более-менее «спокойно» можно применить меры обеспечения обязательств, если арендатор повел себя неадекватно, недобросовестно – исчез, не выходит на связь, не платит и не объясняет, почему.

 

 4. КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ПЕРЕГОВОРНЫЙ ПРОЦЕСС

 Все письма – максимально подробные, с цифрами, расчетами снижения прибыли, доказательствами, чеками. Помогите контрагенту войти в ваше положение, докажите существенное изменение обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса РФ);

  • Переписка - по Почте России либо способом, установленным договором (электронная почта), либо иным с обязательной фиксацией обратной связи;
  • Результаты переговоров фиксировать письменно («по итогам переговоров 24.04.2020, с учетом отказа по причине … дополнительно поясняем / предлагаем…») – может помешать контрагенту в будущем отказаться от своих слов, расторгнуть договоренности;
  • Если договорились снизить/отсрочить плату либо приостановить действие договора / уменьшить площади пользования – подписать дополнительное соглашение;
  • Дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды подлежит регистрации – обязательно попытаться зарегистрировать (МФЦ работают по записи, либо направить Почтой России (если подписи заверены нотариально), либо направить электронно (если есть ЭЦП).

 В заключение мы, юристы, призываем предпринимателей к компромиссу и обоюдным договоренностям; пандемия - это общая беда, мы все представители бизнеса и сможем спасти предприятия сообща, вместе. Пандемия уходит - отношения остаются, как остается и понимание, – кто и как себя проявил в кризис.

Желаем всем успешных переговоров, заботы друг о друге и, конечно, здоровья!

 Примечание. Для учета специфики Вашей ситуации и выработки наиболее подходящих решений необходимо обратиться за консультацией. Настоящая статья носит информационный, образовательный характер и не является юридической консультацией. Каждая ситуация конкретных отношений индивидуальна, необходимо учитывать условия договоров.

Источник: https://aspect-m.com/

Оригинал статьи по ссылке

Задать вопрос