1. ДЛЯ АРЕНДАТОРА
1.1. ДЛЯ АРЕНДАТОРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ (МУНИЦИПАЛЬНОЙ) СОБСТВЕННОСТИ
2. ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ
3. ПРИМЕНЕНИЕ СПЕЦИАЛЬНЫХ МЕР ЗА НЕОПЛАТУ
4. КАК ОФОРМИТЬ ПЕРЕГОВОРНЫЙ ПРОЦЕСС
Прошел месяц, как приостановлена деятельность многих предприятий и введен режим самоизоляции. В общении с клиентами, в чатах предпринимателей, в соцсетях, – мы видим множество возникающих юридических вопросов. Один из самых актуальных вопросов бизнеса – как быть с арендными отношениями.
Цель настоящей статьи – дать конкретные юридические рекомендации для бизнеса, разрешить самые больные юридические вопросы. Что в такой ситуации могут сделать арендаторы? Просить или требовать? Как реагировать арендодателям? Что будет с арендой после снятия ограничений?
Сразу предлагаем обратить внимание на следующее:
1) Худшая стратегия для предпринимателя – ничего не делать. Переживать и надеяться, что все само собой разрешится. Нет! От Ваших активных действий зависит сохранение бизнеса и скорейший выход из кризиса.
2) Неверно полагать, что сейчас можно просто договориться об отсрочке или снижении аренды на 2 месяца, а потом все будет, как раньше. Напротив - разумно урегулировать договорные отношения на будущее (как будет погашаться долг по отсрочке, возврат в прежние объемы пользования помещением и т.д.).
3) Прежде чем принимать меры, нужно провести «инвентаризацию» сложившейся ситуации. Вы не можете больше работать или частично можете (например, кухня ресторана продолжает работать на доставку)? Почему оказались ограничены? Из-за запрета деятельности или из-за действий арендодателя (просто закрыл торговый или офисный центр, в т.ч. для тех, чья деятельность разрешена)?
Исходя из ответов на эти вопросы формируются конкретные варианты действий.
4) Понять и принять - в любом случае потребуется переписываться с контрагентом, договариваться. Да, действия партнера могут быть оспорены в суде, но теперь это не только очень долго, но еще и новое «вирусное» законодательство получилось не до конца проработанным, так что суды будут толковать его по-разному.
5) Важно стремиться к компромиссу, к сохранению отношений. Помогать друг другу пережить кризис и самоизоляцию.
Далее рассмотрим варианты действий для обеих сторон договора аренды.
1. ДЛЯ АРЕНДАТОРА
При возникновении сложностей с оплатой арендатор вправе просить:
1.1. Отсрочку
- Когда применяется: в любом случае, если оплата аренды невозможна / затруднительна, отсутствует возможность пользоваться помещением (но вины арендодателя в этом нет).
- Общие основания:
Статья 451 Гражданского кодекса РФ - существенное изменение обстоятельств - основание для изменения договора (в части срока внесения платы).
НО: суды обычно указывают, что финансовый кризис, ухудшение фин.состояния – не существенное обстоятельство, а предпринимательский риск.
- Льготные основания:
Арендаторам, входящим в перечень наиболее пострадавших сфер экономики (постановления Правительства от 03.04.2020 № 434, от 10.04.2020 №479, от 18.04.2020 №540), согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 01.04.2020 № 98-ФЗ в течение 30 дней со дня обращения обязаны дать отсрочку.
Согласно постановлению Правительства РФ от 03.04.2020 № 439, отсрочка предоставляется на следующих условиях:
- отсрочку в размере всей арендной платы арендодатель должен предоставить только на период действия режима повышенной готовности;
- когда действие особого режима закончится, арендатор может рассчитывать на отсрочку только половины суммы арендной платы, сроком до 1 октября 2020 года;
- задолженность, образовавшаяся за период отсрочки, погашается с 1 января 2021 года до 2023 года равными платежами, не более половины ежемесячной арендной платы по договору, не чаще одного раза в месяц.
Примечание: отсрочка не распространяется на платежи за коммунальные услуги, которые арендатор должен вносить в обычном порядке.
1.2. Снижения платежей либо уменьшения площадей
- Когда применяется: деятельность прекращена полностью или частично; из-за пандемии используется часть помещений.
В обоих случаях арендодатель не обязан соглашаться на снижение/уменьшение площадей, расчет только на его лояльность.
- Общие основания (льготных нет):
- статья 451 Гражданского кодекса РФ - существенное изменение обстоятельств - основание для изменения договора (в части размеры платы);
- пункты 3, 4 статьи 614 Гражданского кодекса РФ - изменение используемой площади – основание для изменения платы.
- Дополнительное основание: пунктом 1 Постановления Правительства №439 от 03.04.2020 арендодателям рекомендовано уменьшать плату с учетом фактического неосуществления деятельности арендаторами, а также с учетом нерабочих дней
Примечание: исходя из сегодняшней практики, в среднем уменьшают платеж на 30-50%. Разумно в дополнительном соглашении об уменьшении платежа предусмотреть переходный период – постепенное увеличение оплаты после снятия ограничительных мер.
1.3. Приостановления договора / обязательства
Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?
Да, запрещен | Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением |
Арендатор может просить приостановить действие договора. Закон прямо не предусматривает основания приостановления договора – это возможно только по соглашению сторон. Примерным основанием может явиться статья 328 Гражданского кодекса РФ, согласно которой, в случае непредоставления помещения в пользование, арендатор вправе приостановить оплату. Статья применяется с оговоркой: помещение не предоставляется в пользование не по воле собственника, а из-за законных ограничений.
|
Арендатор может заявить о приостановлении оплаты (и перестать платить) и потребовать исполнения договора – предоставления возможности пользоваться объектом аренды. Основание: статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе приостановить исполнение своего обязательства). Поскольку арендодатель не обеспечивает право арендатора пользоваться помещением, он теряет право на получение арендной платы, о чем указал Верховный суд РФ в определении от 29.01.2015 № 302-ЭС-14-735.
|
1.4. Расторжения договора
Вид деятельности арендатора запрещен постановлением Правительства Тюменской области от 15.04.2020 № 193-п?
Да, запрещен | Нет, не запрещен, но собственник препятствует пользованию помещением |
Два варианта действий: А) Просить расторжения договора. Основания (применяются совокупно): - статьи 416, 417 Гражданского кодекса РФ (невозможность исполнения обязательств, если она вызвана актом органа власти или иным обстоятельством, за которое стороны не отвечают); - статья 451 Гражданского кодекса РФ - существенное изменение обстоятельств (существенность – это когда условия изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы заключен). Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд. Примечание: сами по себе «коронавирус» и «пандемия» не могут быть универсальным основанием для прекращения аренды. Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора - только если право отказаться указано в договоре аренды. |
Два варианта действий: А) Просить расторжения договора. Основание - статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков). Если арендодатель не согласен расторгать – подать иск в суд по пункту 1 статьи 620 (арендодатель не предоставляет имущество либо создает препятствия пользованию), подпункту 1 пункта 2 статьи 450 (существенное нарушение договора) Гражданского кодекса РФ. Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора - только если право отказаться указано в договоре аренды.
|
1.1. ДЛЯ АРЕНДАТОРА ГОСУДАРСТВЕННОЙ (МУНИЦИПАЛЬНОЙ) СОБСТВЕННОСТИ
Действия зависят от того, кто собственник имущества:
Российская Федерация |
- для субъектов малого и среднего предпринимательства на период апрель - июнь 2020 предоставляется отсрочка максимум до 31.12.2021 - для организаций, которые включены в перечень пострадавших отраслей, - освобождение от уплаты на период апрель - июнь 2020 -отсрочка / арендные каникулы предоставляются в заявительном порядке: необходимо подать заявление в территориальное управление Росимущества, заключить дополнительное соглашение - основание - Распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р - отказ в отсрочке может быть обжалован в Главное управление Росимущества либо в суд |
Тюменская область |
- с 01.03.2020 по 30.04.2020 - аренда не взимается; - с 01.05.2020 по 31.12.2020 - предоставляется отсрочка. - указанные льготы предоставляются автоматически, дополнительное соглашение к договорам не заключается; - основание - постановление правительства Тюменской области от 17.04.2020 № 210-п, распоряжение Правительства РФ от 19.03.2020 № 670-р; Перечисленное распространяется не только на аренду, но и на оперативное управление. |
город Тюмень |
Согласно решению Тюменской городской думы № 211 от 26.03.2020 для субъектов малого и среднего предпринимательства, имеющих статус социального предприятия, снижен коэффициент рыночной стоимости до 0,2. Тюменский район и другие муниципальные образования могут устанавливать аналогичные льготы – можно найти на сайтах образований. |
2. ДЛЯ АРЕНДОДАТЕЛЯ
Если арендатор требует:
2.1. Отсрочку
- просите подробного обоснования отсрочки, расчетов снижения прибыли у арендатора;
- в обязательном порядке отсрочка предоставляется только арендаторам из перечня наиболее пострадавших отраслей, а в остальных случаях – на ваше усмотрение, но если поступаете явно несправедливо, нарушаете баланс интересов, существует риск проигрыша в суде, если арендатор подаст иск;
- отказ в отсрочке должен быть мотивированным;
- если в аренду включены коммунальные расходы, то отсрочка на них не распространяется (по общему правилу).
2.2. Снижения платежей либо уменьшения площади
Те же рекомендации. Вопрос о снижении встает только по инициативе арендатора, обязанность уменьшить платеж отсутствует. Требуйте подробного обоснования и расчета снижения платы – действительно ли у арендатора упала прибыль?
В бизнес среде активно используется система open book:
- собственники помещений раскрывают реальные затраты на эксплуатацию объекта (коммунальные расходы, кредитные обязательства) - эту сумму в любом случае компенсирует арендатор;
- арендатор показывает динамику своей выручки, от которой зависит размер скидки.
Пример из практики: продуктовые точки на Даниловском рынке в Москве перешли на доставку своей продукции. Руководство рынка изменило условия оплаты таким образом: вместо фиксированной платы установило процент от выручки.
2.3. Приостановления договора / обязательства
- предложить более выгодную для альтернативу, например, снижение платы (очевидно, что хоть частичная плата лучше пустующего помещения);
- контраргумент – в помещении осталось имущество, значит, арендатор продолжает использовать помещения, договор приостановить невозможно;
- приостановление разумно для арендодателя, когда арендатор больше не может платить, а нового найти трудно или невозможно.
2.4. Если арендатор не платит, не выходит на связь, либо сохранение договора невозможно, арендодатель не согласен на условия арендатора, то собственник вправе:
2.4.1. Потребовать досрочного внесения платы, неустойку
Согласно части 5 статьи 614 Гражданского кодекса РФ в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок.
2.4.2. Только после требования об оплате долга и при отсутствии реакции на требование либо отсутствия оплаты:
А) Потребовать расторжения договора.
Основание - статья 328 Гражданского кодекса РФ (в случае неисполнения обязательства либо при наличии обстоятельств, свидетельствующих, что исполнение не будет произведено в срок, другая сторона вправе отказаться от его исполнения и потребовать возмещения убытков).
Если арендатор не согласен расторгать – подать иск в суд по подпункту 1 пункта 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ (существенное нарушение договора).
Б) В одностороннем порядке уведомить об отказе от договора - только если право отказаться указано в договоре аренды.
3. ПРИМЕНЕНИЕ СПЕЦИАЛЬНЫХ МЕР ЗА НЕОПЛАТУ
Вопрос: если арендатор не платит (платит с просрочкой), можно ли применить меры обеспечения обязательств – неустойку, штраф, удержать имущество, забрать обеспечительный платеж?
Ответ в защиту арендатора |
При применении перечисленных мер к тому, кто нарушил обязательства, учитывается наличие вины в нарушении договора. Сегодня можно говорить о фактической невозможности исполнения договора по причине введенных государством ограничений. Согласно статьям 416, 417 Гражданского кодекса РФ невозможность исполнения обязанности – это основание для ее прекращения. Кроме того, некоторые специалисты предлагают по аналогии применить «закон о кредитных каникулах» (Федеральный закон от 03.04.2020 № 106-ФЗ), согласно которому, ряд мер обеспечения обязательств запрещен в отношении заемщика, подтвердившего невозможность исполнения кредитного договора: нельзя обращать взыскание на залог, нельзя предъявлять требования к поручителю.
|
Ответ в защиту арендодателя |
Формально все основания для того, чтобы забрать обеспечительный платеж, взыскать неустойку, штраф, удержать имущество, - есть. Однако нужно учитывать обстановку нарушения договора – пандемия, серьезные государственные ограничения. Если арендатор обжалует применение указанных мер в суд, правосудие может встать на его сторону, расценив действия собственника как неоправданные, «кровожадные». Более-менее «спокойно» можно применить меры обеспечения обязательств, если арендатор повел себя неадекватно, недобросовестно – исчез, не выходит на связь, не платит и не объясняет, почему.
|
4. КАК ПРАВИЛЬНО ОФОРМИТЬ ПЕРЕГОВОРНЫЙ ПРОЦЕСС
Все письма – максимально подробные, с цифрами, расчетами снижения прибыли, доказательствами, чеками. Помогите контрагенту войти в ваше положение, докажите существенное изменение обстоятельств (статья 451 Гражданского кодекса РФ);
- Переписка - по Почте России либо способом, установленным договором (электронная почта), либо иным с обязательной фиксацией обратной связи;
- Результаты переговоров фиксировать письменно («по итогам переговоров 24.04.2020, с учетом отказа по причине … дополнительно поясняем / предлагаем…») – может помешать контрагенту в будущем отказаться от своих слов, расторгнуть договоренности;
- Если договорились снизить/отсрочить плату либо приостановить действие договора / уменьшить площади пользования – подписать дополнительное соглашение;
- Дополнительное соглашение к зарегистрированному договору аренды подлежит регистрации – обязательно попытаться зарегистрировать (МФЦ работают по записи, либо направить Почтой России (если подписи заверены нотариально), либо направить электронно (если есть ЭЦП).
В заключение мы, юристы, призываем предпринимателей к компромиссу и обоюдным договоренностям; пандемия - это общая беда, мы все представители бизнеса и сможем спасти предприятия сообща, вместе. Пандемия уходит - отношения остаются, как остается и понимание, – кто и как себя проявил в кризис.
Желаем всем успешных переговоров, заботы друг о друге и, конечно, здоровья!
Примечание. Для учета специфики Вашей ситуации и выработки наиболее подходящих решений необходимо обратиться за консультацией. Настоящая статья носит информационный, образовательный характер и не является юридической консультацией. Каждая ситуация конкретных отношений индивидуальна, необходимо учитывать условия договоров.
Источник: https://aspect-m.com/
Оригинал статьи по ссылке